Vendere un immobile commerciale è un’operazione complessa che differisce notevolmente dalla vendita di un immobile residenziale. Per concludere con successo la transazione, è essenziale valutare diversi fattori che incidono sul valore dell’immobile e sugli oneri fiscali da sostenere.
Cosa si intende per immobile commerciale
Prima di vendere immobile commerciale è necessario accertarsi che il bene da vendere sia effettivamente classificato come tale. Nello specifico, con il termine “immobile commerciale” si fa riferimento a quelli che appartengono alla categoria catastale C, che include diverse tipologie di locali destinati ad attività produttive, commerciali o di servizio:
- Spazi per la vendita al dettaglio (C1): locali dedicati alla commercializzazione di beni e prodotti, inclusi quelli con annessi servizi di ristorazione, come bar e ristoranti;
- Depositi e magazzini (C2): ambienti destinati allo stoccaggio o alla vendita all’ingrosso, comprendendo anche cantine e soffitte non collegate ad abitazioni. Solitamente, si tratta di immobili di grandi dimensioni e ubicati in zone periferiche;
- Laboratori artigianali (C3): strutture impiegate per la produzione e lavorazione di materiali, come falegnamerie e caseifici, senza funzione diretta di vendita;
- Strutture sportive e ricreative (C4): edifici progettati per attività sportive, culturali o sociali, inclusi centri per esercitazioni di vigili del fuoco;
- Stabilimenti per il benessere (C5): strutture dedicate alla balneazione o all’uso di acque termali, prive di scopo di lucro;
- Rimesse e autorimesse (C6): comprendono box auto, parcheggi scoperti, scuderie e depositi per imbarcazioni;
- Tettoie e strutture coperte (C7): spazi coperti, come lavatoi pubblici e posti auto privati.
I documenti necessari
Per vendere immobile commerciale, è necessario disporre di una serie di documenti che attestino la regolarità dell’immobile sotto il profilo giuridico, urbanistico e fiscale. Il titolo di proprietà, rappresentato da un atto notarile o una scrittura privata registrata, è il documento principale che certifica il diritto di vendita del proprietario. Alla documentazione deve essere allegata la planimetria dettagliata del locale, indispensabile per fornire all’acquirente una visione chiara della disposizione degli spazi.
Altri documenti fondamentali sono il certificato di conformità, che attesta il rispetto delle normative edilizie e urbanistiche in vigore, e il certificato di destinazione urbanistica, che conferma la destinazione d’uso commerciale dell’immobile e garantisce che sia stato autorizzato per l’attività prevista. Inoltre, non bisogna dimenticare il certificato di agibilità, che dimostra che il locale rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e abitabilità richiesti dalla legge.
Dal punto di vista fiscale e contabile, la vendita di un locale commerciale può richiedere l’esibizione di bilanci contabili, dichiarazioni dei redditi e registrazioni delle vendite, utili a fornire un quadro della situazione economica dell’attività svolta nell’immobile. Anche le bollette di luce, acqua e gas possono essere necessarie per finalizzare il processo di compravendita, per dimostrare il regolare pagamento delle utenze e l’assenza di morosità.
Se il locale è attualmente locato, sarà necessario presentare il contratto di affitto, comprese eventuali modifiche o aggiornamenti. In determinati casi, dovrà essere allegata la rinuncia al diritto di prelazione da parte del conduttore, che ha la possibilità di acquistare il locale prima di altri acquirenti (come spiegato di seguito).
Ovviamente per finalizzare la vendita è necessario il documento d’identità del proprietario o del suo rappresentante legale, per garantire la correttezza dell’operazione. L’acquirente ha inoltre l’onere verificare la visura catastale, un documento essenziale che riporta dati aggiornati sul locale, tra cui l’intestatario, la rendita catastale e l’eventuale presenza di vincoli come ipoteche o iscrizioni giudiziali.
La visura fornisce anche informazioni sulla destinazione d’uso dell’immobile, necessarie per ottenere le autorizzazioni necessarie all’esercizio di un’attività commerciale.
Il diritto di prelazione
Come già accennato, uno dei documenti fondamentali per la vendita è la rinuncia al diritto di prelazione.
Questo rappresenta una tutela riconosciuta all’affittuario di un locale destinato ad attività con contatto diretto con il pubblico, come negozi, bar e ristoranti. Nello specifico, consente al conduttore di acquistare l’immobile a parità di condizioni rispetto a un eventuale acquirente terzo, garantendogli una posizione di vantaggio nella compravendita.
Quando il proprietario decide di vendere, è obbligato a comunicare formalmente all’affittuario l’intenzione di alienare l’immobile, specificando il prezzo e le condizioni di vendita. Il conduttore ha generalmente 60 giorni per esercitare la prelazione, confermando la volontà di acquistare il locale alle condizioni proposte. Se non risponde entro il termine stabilito, il proprietario è libero di vendere a terzi.
Se il diritto di prelazione viene violato e l’immobile viene ceduto senza che l’affittuario sia stato informato, quest’ultimo può esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita. Questo gli permette di subentrare al nuovo acquirente ed acquistare il locale alle medesime condizioni già concordate.
Esistono, però, situazioni in cui la prelazione non è applicabile, come nel caso di vendita a comproprietari, coeredi, in seguito a divisione ereditaria o a seguito di un’espropriazione forzata.
Il valore dell’immobile
Se si ha intenzione di vendere immobile commerciale è necessario conoscerne il valore, che non è determinato solo dalle sue caratteristiche strutturali, ma anche dal cosiddetto avviamento commerciale, ossia dalla capacità dell’attività presente di attrarre e fidelizzare clienti.
Un’attività consolidata rende il locale più desiderabile, aumentando il prezzo di mercato, mentre un’attività in difficoltà può ridurre il valore della proprietà. Per il venditore, questo può significare un ritorno economico più elevato, mentre per l’acquirente rappresenta l’opportunità di investire in un locale già frequentato, con maggiori prospettive di redditività.
Oltre all’avviamento, altri elementi incidono sulla valutazione dell’immobile, come la metratura, la visibilità rispetto al flusso di clienti, l’accessibilità e la prossimità a mezzi pubblici o parcheggi.
Questi aspetti influenzano in modo significativo l’attrattività e la competitività del locale sul mercato, contribuendo a determinarne il valore finale.
Le tasse da pagare
Nella maggior parte dei casi, vendere immobile commerciale da parte di un privato non comporta il pagamento di imposte, anche se quest’ultimo realizza un guadagno derivante dall’incremento di valore tra acquisto e rivendita (plusvalenza). Tuttavia, se il locale è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni e non è stato ricevuto per successione, la plusvalenza diventa imponibile.
In tal caso, l’importo deve essere dichiarato nel reddito complessivo del venditore e tassato secondo le aliquote IRPEF, con un minimo del 23%. Alcune volte, però, è possibile optare per l’imposta sostitutiva del 20%.
