Il retratto agrario (o riscatto agrario) è quel meccanismo che permette a chi aveva diritto di prelazione agraria di rimediare a una vendita di terreno agricolo fatta a un terzo senza rispettare il suo diritto di preferenza. In pratica, se il proprietario vende un fondo rustico senza preavvisare il coltivatore diretto avente diritto, quest’ultimo può intervenire dopo e sostituirsi all’acquirente, diventando lui il nuovo proprietario, alle stesse condizioni del contratto violato.
Il retratto agrario è quindi la prosecuzione naturale della prelazione agraria: prima la legge prova a tutelare il coltivatore dandogli la possibilità di comprare per primo; se questa strada viene aggirata, entra in gioco il riscatto. La funzione è molto chiara e cioè evitare speculazioni e favorire chi vive e lavora sul terreno, consolidando l’azienda agricola e la continuità della coltivazione.
Dal punto di vista giuridico, il retratto agrario produce un effetto molto forte, la sostituzione ex lege dell’avente diritto alla prelazione al posto del terzo acquirente. Questo significa che, una volta esercitato validamente il riscatto, il coltivatore diretto diventa proprietario del fondo per effetto della legge e della sentenza, mentre l’acquirente originario viene spodestato e ha diritto solo alla restituzione del prezzo pagato (con le regole dell’evizione).
Perché il retratto sia efficace, però, non basta lamentare la violazione della prelazione agraria, serve dimostrare la presenza di tutte le condizioni soggettive e oggettive previste dalla normativa speciale (l. 590/1965 e l. 817/1971) e rispettare i termini perentori fissati per l’azione. In caso contrario, il diritto di riscatto si perde, anche se la vendita è stata conclusa in modo scorretto.
Prelazione agraria e retratto: chi può esercitare il diritto?
Per capire chi può attivare il retratto agrario, devi partire da chi ha diritto alla prelazione sul terreno agricolo. La normativa riconosce due categorie principali:
- il coltivatore diretto affittuario del fondo rustico;
- il proprietario coltivatore diretto confinante, che coltiva il proprio terreno adiacente a quello venduto.
La prelazione agraria si applica quando il proprietario decide di vendere un terreno agricolo e ci sono sul campo uno o più soggetti che coltivano direttamente il fondo o confinano con esso, rispettando una serie di condizioni (superficie, tempo di coltivazione, mancanza di altre vendite di fondi rustici nel biennio precedente, ecc.). Se il proprietario vende ignorando questi diritti, si apre la strada al riscatto.
La giurisprudenza è piuttosto rigida nel richiedere la prova dei requisiti: chi chiede di esercitare la prelazione o il retratto deve dimostrare in modo concreto di essere coltivatore diretto, di dedicare alla coltivazione una forza lavoro adeguata (propria o del nucleo familiare) e di avere un’azienda agricola effettiva, non solo sulla carta. Il giudice valuta in concreto se ci sono i presupposti, anche sulla base di documenti, testimonianze e accertamenti tecnici.
Vuoi capire se in una certa situazione può esercitare il retratto agrario? Ecco le domande che devi farti:
- sei coltivatore diretto, da solo o in forma di società agricola di persone o di capitali che rispetta i requisiti?
- coltivi personalmente il fondo venduto o un fondo confinante?
- ci sono state altre vendite di fondi rustici negli ultimi due anni che potrebbero incidere sul tuo diritto?
- hai ricevuto (o no) la notifica dell’intenzione di vendita prevista per la prelazione agraria?
Solo se le risposte si allineano alla normativa puoi parlare davvero di prelazione agraria violata e, quindi, di spazio per il retratto.
La questione del prezzo
Nel retratto agrario, il retraente deve versare lo stesso prezzo pattuito tra venditore e acquirente, alle medesime condizioni, senza aggiunte di interessi o rivalutazioni, salvo casi particolari. La Cassazione ha chiarito che il pagamento avviene entro il termine fissato dalla legge (di norma tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che accoglie la domanda di riscatto) e che prima di quel momento il prezzo non è esigibile.
Tempi, requisiti e passaggi operativi del retratto agrario
La regola di base è che il diritto di riscatto si esercita entro un anno dalla trascrizione dell’atto di compravendita del fondo rustico, quando la prelazione è stata violata o la notifica è stata omessa o viziata (ad esempio prezzo indicato più basso di quello reale).
Il termine è perentorio e se lo lasci scadere, il diritto di riscatto si estingue, anche se sulla carta avresti avuto tutti i requisiti. Parallelamente, la legge e la giurisprudenza richiedono che il retraente dimostri puntualmente le condizioni di legge: qualifica di coltivatore diretto, coltivazione effettiva del fondo, forza lavoro familiare sufficiente, requisiti del fondo (superficie minima/massima, uso agricolo, ecc.), nonché la violazione della prelazione.
I passaggi che devi fare:
- verificare se esiste un atto di compravendita del fondo agricolo e se ti è stata notificata correttamente la proposta di vendita;
- controllare i requisiti soggettivi e oggettivi per la prelazione e il retratto;
- raccogliere documentazione (visure catastali, certificazioni INPS da coltivatore diretto, contratti agrari, prove della coltivazione, eventuali notifiche ricevute);
- valutare la tempistica rispetto alla trascrizione dell’atto;
- attivare, se necessario, gli strumenti obbligatori di mediazione o conciliazione agraria prima di andare in giudizio (ne parliamo nel prossimo paragrafo);
- depositare l’azione di riscatto davanti al tribunale competente, rispettando i termini e le forme previste.
Retratto agrario e mediazione obbligatoria: cosa cambia nelle liti agrarie
Quando si parla di retratto agrario e mediazione obbligatoria, bisogna tenere insieme due livelli: la disciplina sostanziale di prelazione e riscatto e le regole processuali che impongono, per molte controversie agrarie, un passaggio preventivo di conciliazione prima di andare in tribunale.
Le liti che riguardano contratti agrari e rapporti agricoli rientrano tra quelle per cui il legislatore ha previsto un tentativo obbligatorio di conciliazione, da svolgere presso gli uffici regionali competenti (ex Ispettorati agrari), ai sensi dell’art. 46 l. 203/1982 e dell’art. 11 del d.lgs. 150/2011.
La giurisprudenza recente ha chiarito che questo tentativo ha natura di condizione di proponibilità della domanda e se non viene esperito correttamente prima dell’instaurazione del giudizio, la domanda può essere dichiarata improponibile o improcedibile. Questo vale anche quando, nell’ambito di una controversia su fondi agricoli, viene sollevata una domanda di prelazione agraria o di retratto agrario.
In parallelo, esiste la disciplina generale della mediazione civile e commerciale ex d.lgs. 28/2010, che prevede la mediazione obbligatoria per varie materie (tra cui diritti reali e condominio). In presenza di controversie che toccano sia profili di diritti reali sia profili agrari, si pone il problema del coordinamento tra i due sistemi, ma la tendenza è quella di riconoscere un ruolo centrale alla procedura speciale agraria, proprio perché costruita ad hoc per questo tipo di rapporti.
Per chi si trova concretamente in una situazione di conflitto su prelazione e retratto agrario, prima di depositare un atto di citazione, bisogna verificare se la controversia rientra tra quelle per cui è necessario il tentativo di conciliazione agraria preventivo; in caso affermativo, tale passaggio va attivato nei modi e nei tempi previsti, altrimenti il rischio è vedersi bloccare il processo per mancanza di questa condizione.
Riferimenti normativi
- Legge 26 maggio 1965 n. 590 8: disciplina la prelazione agraria e il retratto dell’affittuario coltivatore diretto.
- Legge 14 agosto 1971 n. 817 7: estensione del diritto di prelazione e riscatto al coltivatore diretto proprietario confinante.
- Legge 3 maggio 1982 n. 203 46: tentativo obbligatorio di conciliazione per le controversie agrarie (condizione di proponibilità della domanda).
- lgs. 1 settembre 2011 n. 150 Art. 11: disciplina processuale delle controversie agrarie e richiama la conciliazione obbligatoria.
- lgs. 28/2010– Mediazione civile e commerciale: per le controversie che presentano profili misti (diritti reali + materia agraria), la giurisprudenza coordina con l’art. 46 l. 203/1982.
- Codice di Procedura Civile- normativa sulla “condizione di procedibilità” richiamata nei giudizi in cui la conciliazione agraria è obbligatoria.
Faq – Domande utili
Che differenza c’è tra prelazione agraria e retratto agrario?
La prelazione opera prima della vendita (diritto di essere preferito all’acquirente); il retratto interviene dopo, quando la vendita è già avvenuta senza rispettare la prelazione, e consente di riscattare il fondo alle stesse condizioni.
Entro quanto tempo posso esercitare il retratto agrario?
In via generale, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di compravendita del fondo rustico, se la prelazione è stata violata o notificata in modo scorretto.
Il tentativo di mediazione è sempre obbligatorio nelle liti sul retratto agrario?
Sì, quando la controversia rientra nelle materie agrarie coperte dall’art. 46 l. 203/1982 e dall’art. 11 d.lgs. 150/2011, il tentativo di conciliazione è condizione di proponibilità della domanda giudiziale.
Serve per forza un avvocato per il retratto agrario?
Data la complessità dei requisiti, dei termini e dell’intreccio con la conciliazione agraria, nella pratica è quasi sempre necessario farsi assistere da un professionista, soprattutto quando il valore del fondo è rilevante e sono in gioco rapporti familiari o societari.
