Il crowdfunding immobiliare, noto anche come Real Estate crowdfunding, è un metodo di finanziamento collettivo che consente agli investitori di partecipare a progetti nel settore immobiliare. Attraverso piattaforme online dedicate, è possibile contribuire economicamente alla realizzazione di operazioni immobiliari, come la costruzione, la ristrutturazione o l’acquisto di immobili, ottenendo un ritorno sull’investimento.
Questo sistema democratizza l’accesso agli investimenti immobiliari, permettendo anche a chi dispone di capitali ridotti di partecipare a iniziative di sviluppo.
Che cosa è il crowdfunding immobiliare
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare si suddividono principalmente in tre categorie: lending, equity e ibride.
Le prime operano secondo un meccanismo di prestito, in cui gli investitori forniscono capitali ai promotori dei progetti immobiliari. In cambio, ricevono il rimborso della somma investita con l’aggiunta degli interessi maturati nel tempo. Questo sistema consente di ottenere un ritorno più prevedibile, senza acquisire quote societarie.
Le piattaforme equity, invece, permettono agli investitori di sottoscrivere quote di capitale della società che sviluppa il progetto immobiliare. L’investitore, quindi, ha la possibilità di partecipare agli utili generati dall’operazione, generalmente sotto forma di dividendi distribuiti nel tempo. I progetti in equity possono riguardare l’acquisto di aree edificabili o immobili esistenti da ristrutturare e rivendere, la gestione di immobili destinati all’affitto oppure il subaffitto di strutture già locate.
Le piattaforme ibride, infine, combinano elementi sia del lending sia dell’equity, offrendo agli investitori maggiore flessibilità nella scelta del modello di finanziamento più adatto alle proprie esigenze.
Come funziona il crowdfunding immobiliare
L’azienda che propone un progetto immobiliare si affida a una piattaforma di crowdfunding per raccogliere i fondi necessari all’acquisto o alla costruzione degli immobili previsti.
Prima di essere pubblicato sul portale, il progetto viene attentamente analizzato dalla piattaforma, che valuta la solidità della società proponente, la sostenibilità del business plan e i dettagli chiave dell’operazione, come la durata e il rendimento stimato dell’investimento. A seguito dell’approvazione, la campagna viene aperta agli investitori, che possono scegliere di partecipare al finanziamento secondo le modalità previste. Se l’importo massimo richiesto viene raggiunto entro il termine stabilito, l’operazione si considera conclusa con successo.
Gli investitori, alla scadenza del progetto, ricevono il capitale investito insieme agli interessi maturati, ad esempio dopo la vendita delle unità immobiliari costruite o ristrutturate. Se invece la raccolta non raggiunge il capitale minimo richiesto, la campagna non va a buon fine e gli importi versati vengono interamente restituiti agli investitori, senza costi aggiuntivi.
Quanto si può guadagnare?
La monetizzazione degli investimenti nel crowdfunding immobiliare varia in base a diversi fattori e non può essere stabilita a priori. Ogni progetto ha caratteristiche specifiche che influenzano i rendimenti e i tempi di recupero del capitale investito.
Uno degli elementi fondamentali da considerare è la durata del progetto, solitamente espressa in mesi, che definisce l’orizzonte temporale entro cui verrà completata l’operazione e distribuiti i rendimenti.
Un altro parametro essenziale è il ritorno sull’investimento (ROI), ovvero la percentuale di interesse che l’investimento è in grado di generare. In Italia, questo valore oscilla generalmente tra il 7% e il 12%, a seconda della tipologia di operazione e del livello di rischio associato.
Per valutare al meglio un investimento in progetti pluriennali, è utile analizzare anche il ROI annuale, che permette di comprendere quale sia il rendimento effettivo anno per anno, indipendentemente dalla durata complessiva dell’iniziativa. Questo dato è particolarmente rilevante per investimenti con scadenze più lunghe, come quelli a 24 o 30 mesi, poiché consente di confrontare diverse opportunità e di scegliere quelle più vantaggiose in termini di ritorno economico e tempi di monetizzazione.
La tassazione
Gli investimenti in crowdfunding immobiliare rientrano tra gli investimenti finanziari e, in quanto tali, sono soggetti a tassazione secondo la normativa italiana.
Il guadagno netto, ottenuto dalla differenza tra ricavo finale e investimento iniziale, è tassato con un’aliquota del 26%. Ad esempio, su un profitto di 16.000 euro, l’imposta ammonta a 4.160 euro. Tuttavia, l’investitore non deve preoccuparsi di dichiararlo, poiché la tassazione è gestita direttamente dall’emittente, che agisce come sostituto d’imposta. L’importo ricevuto sarà quindi già al netto delle imposte, pari a 11.840 euro.
Per le aziende che investono, invece, il trattamento fiscale è diverso. L’intero importo lordo, pari a 16.000 euro, viene inserito nel bilancio aziendale e la tassazione verrà applicata in base ai risultati complessivi dell’esercizio fiscale. Questo significa che l’imposta non è prelevata a monte, ma calcolata successivamente in base alla redditività dell’impresa.
Quali sono i rischi?
Sebbene il settore immobiliare sia noto per la sua stabilità e resilienza, ogni investimento comporta un certo grado di rischio. Per tale ragione, è fondamentale analizzare attentamente la pagina del progetto, verificando la documentazione disponibile del track record dell’azienda proponente.
Un approccio prudente consiste nel diversificare il proprio portafoglio, distribuendo il capitale su più progetti per ridurre l’esposizione al rischio. Ad esempio, alternare diverse iniziative di crowdfunding immobiliare o combinare investimenti in Equity Crowdfunding e Minibond può contribuire a bilanciare il rischio complessivo, garantendo una strategia più equilibrata e sostenibile nel tempo.
